+7 (473) 229-35-36
bki-vrn@mail.ru
Воронеж, ул.Донбасская, 2, оф.17
Во вновь возводимых многоквартирных жилых домах и нежилых зданиях давно возникла необходимость включения в такие объекты мест для размещения автомобилей, а также давно актуальным был вопрос о возможности заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест.
Однако, такой объект недвижимости как машино-место появился в законодательстве сравнительно недавно - начиная с 01.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ (далее – Закон №315-ФЗ), в соответствии с положениями которого к объектам недвижимого имущества отнесены машино-места.
Определение машино-места содержится в статье 1 Градостроительного Кодекса РФ - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Кроме того, внесены изменения и дополнения в действующее законодательство, согласно которым машино-места включены в объекты, которые могут быть предметом ипотеки, а также установлен порядок государственной регистрации машино-мест как объектов недвижимости.
Необходимо отличать машино-место от парковочного места, определение которого дано в ст.1 ГрК РФ, в частности, парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.
Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что машино-место как часть здания или сооружения, ограниченная частично, либо не ограниченная строительными конструкциями, является самостоятельным объектом недвижимости, подлежит кадастровому учету и регистрации прав в установленном законом порядке, участвует в гражданском обороте без ограничений (в т.ч. связанных с сезонным характером использования).
Парковочные места, отвечающие признакам ст.1 ГрК РФ, объектами недвижимости, подлежащими кадастровому учету, не являются, как и объединяющие их замощение, покрытие, государственная регистрация прав на них также не проводится.
Из изложенного следует, что не все места, предназначенные для размещения или стоянки автомобиля, могут являться объектами недвижимости и участвовать в гражданском обороте.
С недавних пор в Воронежской области застройщики при строительстве многоквартирного дома предусматривают размещение машино-места с подъемным механизмом, то есть, одно машино-место, позволяющее благодаря такому механизму разместить два автомобиля (одна машина поднимается над другой, т.е. на одном месте одновременно могут хранится два автомобиля).
Исходя из этого, следует, что подъемный механизм носит сборно-разборный характер и носит характер принадлежности к машино-месту. Вместе с тем, учитывая вышеизложенные нормы права такой механизм нельзя отнести к машино-месту, и, соответственно, считать объектом недвижиомсти. В связи с этим, застройщикам необходимо четко разделять машино-место как объект недвижимости от места, предназначенного для размещения автомобиля, при этом не являющегося объектом недвижимости.
Таким образом, подводя итог, надо отметить что машино-место как объект недвижимости в силу действующих норм законодательства может быть поставлено на государственный кадастровый учет в случае, если оно отвечает требованиям законодательства к его образованию как объекту недвижимости.
Несколько слов о случаях, которые выявлены в иных регионах Российской Федерации. Так, имеют место быть случаи расположения машино-мест на эксплуатируемой кровле здания, предназначенных, например, для хранения автомобилей в теплый период года и также возникает вопрос отнесения таких объектов к объектам недвижимости.
Здесь надо отметить следующее. Из определения машино-места следует, что оно является частью здания либо сооружения и поставлено на государственный кадастровый учет в качестве машино-места.
Согласно ч.3.1, ч.4 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон №218-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении машино-мест в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.
При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Свод правил "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденный приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, определяет этаж здания как пространство между перекрытиями: "пространство с помещениями между высотными отметками верха перекрытия (или пола по грунту) и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия кровли)" (пункт 3.31).
Поскольку над кровлей, в том числе эксплуатируемой, отсутствует вышерасположенное перекрытие, кровля не является этажом здания, не входит в объем здания и, соответственно, являясь лишь элементом крыши как строительной конструкции, не является частью здания, в которой располагаются помещения или машино-места (Письмо Министерства экономического развития РФ от 20 декабря 2019 г. № Д23и-44592 "О рассмотрении обращений").
Кроме того, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ, эксплуатируемая кровля, являясь одним из конструктивных элементов (частей) здания, не обладает признаками самостоятельной недвижимой вещи в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ.
В целях осуществления государственного кадастрового учета, определяется местоположение помещения, машино-места, которое устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания, а при отсутствии этажности у здания на плане здания либо на плане соответствующей части здания (части 5, 6, 6.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).
С учетом изложенного отмечаем, что Законом № 218-ФЗ внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о помещениях, машино-местах, расположенных на эксплуатируемой кровле здания, не предусмотрено (Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 мая 2017 г. N Д23и-2859 "О рассмотрении обращения от 17 апреля 2017 б/н").
Таким образом, подводя итог обращаем внимание, что застройщики могут создавать парковочные (стояночные) места для сезонного хранения автомобилей либо устанавливать подъемные механизмы для размещения автомобилей, однако государственный кадастровый учет и государственной регистрация прав на такие места не осуществляется.